海外房地产投资为什么研究房地产周期很重要？

2021-10-02 08:06 • 投资指南 • 阅读 641

1997年，香港的住宅物业比世界上其他任何地方都贵，香港一向以商业为中心，它似乎是世界上最具活力的城市。

《泰晤士报》前编辑威廉·里斯·莫格勋爵（Lord William Rees-Mogg）认为，香港是观察世界未来商业模式的地方。七年后，同一套公寓在顶峰时期的价值相当于其价格的30％。八年前在东京也发生了类似的故事，1989年，皇宫所在的土地价值超过整个纽约。然后日本银行抬高利率，价格暴跌。

泡沫是所有资产市场的特征。泡沫是对一个特定行业或经济的非理性过度投资。但是，对于房地产市场特别有趣的是，其周期，泡沫和萧条（与股票市场不同）是如此的平稳可预测。

循环理论

自工业革命开始以来，世界经历了长期的增长和收缩浪潮，每隔45至65年（康德拉季耶夫周期）就会出现严重的经济萧条。还有一个定期的短期周期，大约为6至12年，这被称为商业周期。在19世纪后期，大量的文学作品得以解释商业周期，这被视为经济学的中心问题。

但是在1930年代，有了新的视角。在梅纳德·凯恩斯的影响下，大多数经济学家放弃了商业周期框架。相反，人们认为经济萧条是由政策失误造成的，经济学家希望经济周期能够得到缓解，这是经济学界极为乐观的时期。

周期并没有消失，商业周期保持不变。

1970年代，另一种理论流行起来。根据对股票市场行为的研究，“有效市场假说”认为资产价格倾向于反映有关资产价值的最佳最新信息。当有关单个公司的最新信息进入市场时，股票价格会在一两天内迅速上升。价格在数周或数月内不会缓慢上升。

学者得出的结论是，股票市场是吸收新的客观信息的非常有效的机制。这是一个“完美的市场”。公司的股价图表具有一种称为“随机游走”的模式（随机，因为无法预测）。股价像一只愤怒的蚊子一样摇摆，对今天的新闻做出反应。市场吸收了如此多的新信息，以至于几乎不可能利用新闻和利用公司股票进行获利交易-这就是市场的完美程度。

因此，股票市场没有可预测的长期周期。因为如果周期是可预测的，那么信息（它们是可预测的）将已经作用在其中，可以平滑任何周期（因为市场是完美的）。

因此，可预测的周期被认为是不可能的。

房地产市场不同

理想的市场假设在1970年代和1980年代在学术金融领域实现了非同寻常的霸权。即使是倾向于对理论不认同的从业者，也无法置疑。

随着“行为金融”新学派的兴起，该理论的裂缝从1985年左右开始出现。但是这些裂缝往往是细线裂缝，较小的缺陷，而不是较大的修正。股票市场在一月份表现更好（一月份的影响），这不应该发生。单个股票价格具有“均值回复”的轻微趋势，如果市场真正完美，则不会出现。但这都不是很重要的。

行为金融学院的佼佼者之一，罗伯特·席勒（Robert Shiller）开始了他对房地产市场的研究。在房地产市场上，“完美市场”理论根本行不通。房地产价格运动的正常模式是一条平滑的曲线，向上或向下倾斜。房地产价格曲线看起来与股票市场曲线截然不同-它们是平滑的曲线，而不是嗡嗡的蚊子留下的恼人的踪迹。

Pyhrr，Roulac 和 Born指出，尽管房地产市场的行为与完全市场理论完全相反，但“直到1980年代末期，听到金融学教授驳斥房地产周期的概念并不少见……并暗示关于该主题的研究被误导了。”

完美的市场理论破灭

1986年至1988年发表的一系列开创性论文开始严重破坏现有共识。凯斯和席勒研究了美国1983-1987年房价暴涨期间的价格波动。过去四年来，美国许多地区的房价翻了一番。

凯斯（Case）和席勒（Shiller）接受民意测验的买家倾向于担心：“住房价格正在飞速上涨，除非我现在购买，否则以后我将无力负担房屋费用。”购买者从未引用任何有关经济或住房供应等的具体证据。购买者的乐观不是建立在客观的经济事实之上，而是基于相互促进的对话。

Case and Shiller指出：“答案的一个特别醒目的特征是，没有一个受访者提到与未来住房供求有关的明确定量证据。”

经济对房价的影响