投资菲律宾马尼拉房产的本质是什么?

投资菲律宾马尼拉房产的本质是什么?

在菲律宾买房其实本质上是买跌该国货币,在菲律宾买房计价单位是比索,而新兴经济体一直在做的事情就是让本国货币贬值,这基本上是通用的套路,看过去两年甚至更长时间对美金都是一路贬值的,中国还好。

我们可以做一个公式的计算,2016年汇率为 1USD=7.94CNY, 1CNY=7.64PHP,1USD=54PHP一套300万比索的房子来计算,当前人民币计价为392670.15=300W/7.64,  美金计价为55555W,当前按照首付比例25%计算,应支付人民币392670*0.25=10W,美金计价为55555*0.25=13888USD, 我们以菲律宾每年PHP 对美金贬值10%来计算(2016年9月份,比索对美金为0.0217USD,现价0.0183USD,贬值幅度18%),暂时不考虑人民币对美金的贬值,如果加上人民币的贬值,这个收益就会更吓人,因为在国内我们大概率持有的是人民币资产。

两年后该房价计算为多少比索,计算我们的收益率方式如下54*1.1*1.1=65.34, 即一年后的汇率为1USD=65.34PHP而两年后你买的房子的百分之75还是用的比索计价,应该支付的比索数量为300W*0.75=225W PHP,折合美金 225W PHP/ 65.34 =34435USD总计需要支付48323=34435USD+首付款13888USD,我们假设两年后房子的美金计价没有任何的涨幅,那么卖出时候我们能收获55555USD,则收益率为  (55555-48323)/48323= 15% 。

这个计算的规则是比较粗俗的,而且汇率没有取到非常精确的程度,那么2年后比索计价的合理房价为345W比索。那么这个游戏的规则核心就在于非常低的首付比例,首付比例越低,则初期需要付出的美金就越少,而交房时能得到的美金就越多,收益率越高,而且还是在不考虑房租佣金和本身缺房的情况。

给我们的启示就是持有美金,越少持有新兴国家的货币越好,在这边明显感觉到比索贬值的太快太快了,对人民币贬值都每天涨,更别提对美金了,这是很可怕的事情。顺手去看了看东南亚经济体本国货币对美金的汇率,一片惨兮兮~不对比不知道,一看吓一跳都是一个套路。。。贬值贬值,还是美金最值钱。

其实这样也是新兴经济体的套路,本国货币贬值,等于是美金或者其他货币的购买力增加了,能刺激出口,带动本国经济的发展,人民收入增加,其实增加的是本国货币,类似于借条一样的东西,要保护自己的资产还是要换成实体资产或者美金,这是相对靠谱的做法。

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