菲律宾马尼拉购房需要缴纳哪些税费?

菲律宾马尼拉购房需要缴纳哪些税费?

菲律宾买房的税费问题:税费主要是存在三大环节。分别是:购买新房、房屋二手转卖交易、长期持有房屋的情况。

一、购买一手新房

从开发商购买的一手新房,绝大多数都是期房(交房周期一般为4-6年)。购买新房主要涉及两大类的税费。第一个就是VAT增值税,第二个就是OC杂费(other charges)。

上面介绍了VAT和OC,当然坑也就来了。而且据笔者所知,不少人都还踩了这个坑。

坑点1:买房时要问清楚,给你的报价是否包含了12%的VAT增值税。市面上有人为了用低价吸引买家,他们只报裸价,让很多不明就里的人上当。等你签了购房预订协议之后才告诉你,12%的VAT增值税是另外计算的。其实把VAT的税加上之后,可能会发现你的购买价格比别人买的价格还高。所以这个一定要问清楚。

坑点2:OC的具体收取比例,可以间接反应你买的是不是永久产权。有人说他在18年在某处买了某开发商的房子,OC是按照8.5%的比例来收取,说卖给他房子的中介一直告诉他是永久产权,来问我是否是属实。我的第一反应就是遗憾的告诉他:你肯定被骗了。因为在马尼拉永久产权的公寓,其OC的费用极少有超过7%的。

基本上几大开发商针对永久产权的公寓收取OC的费用不是6%,就是6.5%。把OC的费用能收取到8.5%,只有一个可能:那就是购买的公寓不是永久产权,而是租赁产权。只有租赁产权的公寓,OC费用才会达到8.5%这高的水平。后来我找这个开发商的业务部门查询了一下,果然被我说中,他购买的果然是租赁产权。然后开发商的人还很疑惑的问我,他购买的那个项目,在购买的那个时间段,他们开发商还有不少的永久产权公寓,为什么要购买租赁产权?

二、房屋二手转卖

房屋二手转卖主要是涉及资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。但这个也是要分两种场景情况来看。

第一种场景:开发商还未正式交房。例如在19年1月从开发商买的新房,开发商的交房时间是第49个月。你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去,且你的房款支付比例没有超过25%(具体每个开发商情况会不一样)。这种情况只需要去开发商办理更名手续即可,把你持有的公寓更名到买家名下。这个过程不涉及到任何税费。你只需要向开发商缴纳更名费即可。更名费每个开发商收取的标准不同。在10w-30w比索不等。

第二种场景:开发商已经正式交房后的转卖。这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候,房屋的产权已经从开发商转移到你的名下,你的信息已经完全传到政府那里了。所以在这个场景下,你要转卖你的公寓,主要就是涉及:资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。资本利得税是按照房屋交易价格的6%收取,是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。当然虽然这6%的资本利得税是由卖方承担,但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。

在这个场景中,还有1.5%的印花税、以及总共1-2.5%的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等,但这些都是由买家承担,并直接由买家支付给政府部门,和卖方没有关系。当然,二手房屋买卖肯定还会有中介费用,这个也是由卖家支付给中介。同样,这些都是可以转嫁到房屋卖出价格上。

但其实资本利得税的缴纳并不是以开发商是否正式交房来做判断,这样的判断的并不严谨。因为每个开发商的操作情况都不一样。如果开发商在正式交房之前,就已经把客户信息资料提交给了政府,那转手卖出就需要支付资本利得税,例如开发商Ayala Land。所以每个开发商的情况都不一样,需要具体对待。

三、房屋长期持有

如果是持有房屋,那每年需要给政府交纳的费用,主要就是房产税。因为马尼拉的租售比在5-8%区间,这个租售比非常高,所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收益,又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。

目前马尼拉大都会的房产税,是每年按照购房价格的千分之3来收取。相比较其他收房产税的国家,菲律宾的房产税征收比例算是很低的。一套价值60w的公寓,每年只需要缴纳1000多人民币的房产税。菲律宾的房产税一年可以分4次,按比例缴纳。比较有意思的是,如果你选择每年一次性缴纳房产税,可以享受10%左右的折扣。

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